أوضح خبير من جامعة شمال القوقاز الفيدرالية الانخفاض في تكلفة "مربع" في سوق الإسكان الثانوي في الشيشان بعدة عوامل ، مشيرا إلى أن هذه الظاهرة ليست مدفوعة بالسوق ، ولكنها محددة هيكليا.

ارتفع متوسط تكلفة المتر المربع في السوق الثانوية في روسيا في 83 منطقة على مدار العام ، ولكن لوحظ انخفاض في جمهورية الشيشان. لذلك ، في الشيشان ، انخفضت تكلفة "مربع" في السوق الثانوية بنسبة 2 في المائة تقريبا على مدار العام ، على الرغم من تحتل الشيشان المرتبة 81 من أصل 85 في تصنيف القدرة على تحمل تكاليف الإسكان، وفقا لتصنيف ريا لعام 2026.

"إن انخفاض سعر المتر المربع في السوق الثانوية في الشيشان (-1.8٪) على خلفية النمو على الصعيد الوطني (+9.3٪) ليس ظاهرة سوق عفوية ، ولكنه ظاهرة محددة هيكليا. العوامل الرئيسية هي التحول التكتوني في هيكل العرض ، والسياسة الاجتماعية المستهدفة والعامل النفسي لـ" المدينة الجديدة" ، كما تقول الدكتورة في الاقتصاد ، رئيسة قسم المالية والمحاسبة في معهد بياتيغورسك (الفرع) ، ناتاليا نوفوسيلوفا.

العامل الأول هو أن البناء على نطاق واسع في غروزني يخلق زيادة في المعروض من المساكن الجديدة عالية الجودة. يحصل المشتري على بديل "ثانوي" - مبنى جديد به مواقف للسيارات وملاعب وبنية تحتية اجتماعية. هذا قانون كلاسيكي للعرض والطلب: مع زيادة المعروض من المساكن الجديدة ، يتكيف سعر المنازل الثانية القديمة إلى أسفل ، حتى لو لم يكن هناك طلب كاف على المذيبات لذلك.

يفسر عامل السياسة الاجتماعية المستهدفة بحقيقة أن تخصيص السكن المجاني للأسر المحتاجة يغسل مباشرة الجزء الأكثر ضعفا اجتماعيا من المشترين المحتملين للإسكان الثانوي من السوق. إذا كانت الحكومة توفر السكن ، فإن هذه العائلات لا تدخل السوق ، مما يقلل من الطلب على شرائح رخيصة من المساكن الثانوية ، مما يضغط أيضا على السعر.

والعامل الثالث يفسره حقيقة أنه ، على سبيل المثال ، يتم وضع حي بوتين ، الذي يتم بناؤه حاليا بنشاط ، ليس فقط كمنطقة سكنية ، ولكن كمركز جديد لغروزني مع بنية تحتية متطورة وهندسة معمارية حديثة. بالنسبة للمشترين ، تصبح هذه مسألة هيبة ، والتي تحول الانتباه من" الثانوية "إلى" الأولية " ، حتى لو كانت أكثر تكلفة في ظاهرها. وبعبارة أخرى ، فإن تخفيض الأسعار ليس أزمة ، بل هو تصحيح ناجم عن سياسة الإسكان الحكومية النشطة ونشاط التنمية ، الذي يشبع السوق بسلع عالية الجودة.

على المدى المتوسط (3-5 سنوات) ، كما يلاحظ خبير الاتحاد الوطني للقوقاز ، من المرجح ألا يصبح السكن في مناطق منطقة شمال القوقاز الفيدرالية أكثر تكلفة على نطاق واسع ، لكن التفاوت داخل المنطقة سيبقى. على الرغم من النمو في البناء ، يمكن أيضا تحديد ثلاثة قيود هنا: دخل السكان مقارنة بالنمو في العرض والظروف الجغرافية والتمايز داخل منطقة شمال القوقاز الفيدرالية.

"حتى لو كان العرض ينمو ، كما هو الحال في غروزني ، فإن الطلب الفعال محدود. وفقا لتصنيف القدرة على تحمل تكاليف السكن ، تحتاج الأسرة في الشيشان إلى 11.3 عاما للادخار لشراء شقة ، مما يشير إلى انخفاض القدرة على تحمل التكاليف للغاية. بدون نمو أسرع في الدخل الحقيقي للسكان ، فإن انخفاض الأسعار بنسبة 1.8 ٪ لا يغير أي شيء في إمكانية الوصول الأساسية. ومن الجدير بالذكر أيضا أن شمال القوقاز جبلي ، مما يعني أن البناء محدود للغاية بسبب الظروف الجغرافية ونقص المساحة المتاحة. لذلك ، سيتم منقط أرباع جديدة "الواحات" ، وليس تدفق الشامل ، كما هو الحال في السهول. سوف تنفد الأراضي الشاغرة بسرعة ، والتي ، مع زيادة الطلب ، سترفع أسعار العقارات الجديدة في المواقع المحلية. وبالطبع ، بينما تزدهر غروزني وماخاتشكالا ، فإن مناطق أخرى في حالة ركود ، لذلك لا يمكننا التحدث عن اتجاه واحد لـ "إمكانية الوصول" للمنطقة الكلية بأكملها. تشرح ناتاليا نوفوسيلوفا:" في مكان ما سينخفض السعر ، وفي مكان ما ، على العكس من ذلك ، سيرتفع بسبب نقص الأراضي".

في الوقت نفسه ، هناك شروط مسبقة للتحسين ، ولكن ليس لجميع الفئات ، ولكن فقط "للمستفيدين" و "المشردين". هذه هي البرامج الفيدرالية التي هي الدوافع الرئيسية لإمكانية الوصول ، لكنها مستهدفة. يشير هذا ، على سبيل المثال ، إلى إعادة التوطين من المساكن المتداعية أو الرهون العقارية الريفية. كما أن تحسين البنية التحتية يمكن أن يجعل المناطق البعيدة عن المراكز أكثر جاذبية ، مما سيوسع جغرافية "المربعات"المتاحة.

"وهكذا ، على المدى المتوسط ، سنرى التقسيم الطبقي للسوق. في بعض المدن (مثل غروزني) ، ستصبح المساكن الجديدة "فاخرة" وتصبح أكثر تكلفة ، في حين أن المساكن الثانوية في المناطق القديمة ستصبح أرخص بكثير ، لكنها لن تكون مطلوبة ، لأن الناس يريدون المزيد من الراحة" ، يختتم خبير الاتحاد الوطني لكرة القدم.

اتضح أن "أرخص" لا يعني" أكثر بأسعار معقولة " إذا كان هذا المتر المربع يقع في منزل متهدم بدون بنية تحتية. ستبقى القدرة على تحمل التكاليف ، أي شراء منزل مناسب ، التحدي الرئيسي في المنطقة الكلية.